再建築不可物件の売却方法とは？知っておくべき注意点と進め方！

建て替えができない」という特性を持つ再建築不可物件。
所有している方の中には、その売却方法について疑問や不安を感じている方もいらっしゃるかもしれません。
一般的な不動産とは異なるため、どのように進めればよいか、売却できるのかと悩むこともあるでしょう。
今回は、専門知識がない方でも理解できるよう、再建築不可物件を売却するための具体的な方法と、売却を進める上で知っておくべき注意点について解説します。

再建築不可物件の売却方法

再建築可能にして売却する

再建築不可物件の多くは、「接道義務」を果たしていないことが原因です。
これは、建築基準法上の「道路」に敷地が2m以上接していないなど、接道義務（接道要件）を満たしていない状態を指します。
なお、前面道路が幅員4m未満でも建築基準法上の道路（いわゆる2項道路等）に該当する場合は、建築時にセットバック（道路後退）が必要になることがあります。
また、建築基準法43条2項に基づく認定・許可が得られる場合があります（要件や運用は自治体で異なるため要確認）。
これらの方法で再建築可能になれば、一般の買い手が検討しやすくなり、価格が改善する場合があります。
ただし、専門的な知識が必要な場合もあり、費用や手間がかかることも少なくありません。

現状のまま売却を進める

再建築可能にするのが難しい場合や、手間や費用をかけたくない場合は、現状のまま売却を進める方法があります。
まず、物件の隣地所有者に買取りの打診をしてみることも有効です。
敷地を広げたいと考えている隣人にとっては、魅力的な選択肢となる可能性があります。
また、不動産仲介会社に依頼して買い手を探す方法もあります。
プロのサポートを受けながら、手続きを進めることができます。
さらに、リフォームやリノベーションを施し、物件の魅力を高めてから売却する方法も考えられます。
ただし、再建築不可物件の場合、工事内容によっては建築確認等が必要になり制約を受ける場合があるため、実施可否は事前に建築士や自治体窓口に確認が必要です。

専門業者に売却を依頼する

「早く、確実に売却したい」という場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者への売却が有力な選択肢となります。
買取業者であれば、一般の買い手が見つからなくても、業者が直接物件を買い取ってくれるため、スムーズな現金化が期待できます。
仲介手数料がかからない点もメリットです。
ただし、専門業者と一口に言っても、再建築不可物件を扱える業者は限られています。
また、物件の状況によっては、希望する価格での買取が難しい場合や、不当に安く買い叩こうとする悪徳業者も存在するため、業者選びは慎重に行う必要があります。

再建築不可物件の売却における注意点

融資が下りにくいことを理解する

再建築不可物件は、担保としての価値が低いと判断されることが多く、購入希望者が住宅ローンを利用しにくいという特徴があります。
金融機関によっては、再建築不可物件を担保とした融資を断ったり、適用金利が高くなったりする場合があります。
一般の買い手は現金一括で購入できるケースが少ないため、この点が売却のハードルとなることがあります。

契約不適合責任に留意する

不動産売買においては、「契約不適合責任」が発生します。
これは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
再建築不可物件は築年数が古いケースが多く、雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵（かし）が後から見つかる可能性があります。
万が一、契約不適合責任を問われると、損害賠償請求や契約解除につながるリスクがあるため注意が必要です。
専門業者に売却する場合でも、契約不適合責任の免責について事前に確認しておくことが重要です。

相場より価格が低くなることを知る

再建築不可物件は、再建築可能な一般的な物件と比較すると、市場価値が低くなる傾向があります。
買い手にとって、建て替えや増築ができないといった制約があるため、自由度が低いことが価格に反映されます。
築年数の古さも価格を下げる要因となります。
売却価格は、物件の立地や状態にもよりますが、相場の5割から7割程度になることも少なくありません。
この点を理解した上で、現実的な価格設定を行うことが大切です。

まとめ

再建築不可物件の売却は、一般的な物件よりも難易度が高いものの、いくつかの方法があります。
物件を再建築可能にする、現状のまま売却を進める、あるいは専門業者に依頼するといった選択肢の中から、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
売却に際しては、購入希望者がローンを借りにくいこと、契約不適合責任のリスク、そして相場より価格が低くなる可能性があることを理解しておく必要があります。
これらの点を踏まえ、慎重に進めることで、再建築不可物件の売却を成功に導くことができるでしょう。