相続した土地の売却でかかる税金とは？計算方法と節税のポイントを解説

相続した土地の売却を検討されている方にとって、どのような税金がかかるのか、またその計算方法や節税対策は気になる点でしょう。
土地を売却して利益を得た場合、その金額に応じた税金を納める必要があります。
事前に税金の種類や計算方法、利用できる制度を把握しておくことは、スムーズな取引と将来の財産計画のために非常に重要です。
今回は、相続した土地を売却する際に知っておきたい税金について、詳しく解説します。

相続した土地売却でかかる税金とは

登録免許税や印紙税などの諸税

相続した土地を売却する場合、まず被相続人から相続人への相続登記が必要となり、この際に登録免許税がかかります。
登録免許税は法務局への登記申請時に納付する税金で、相続による所有権移転登記では、原則として固定資産税評価額に0.4％を乗じて計算されます。
なお、売買による所有権移転登記の登録免許税は、通常買主が負担します。
また、不動産の売買契約書を作成する際には「印紙税」が必要です。
これは契約書に印紙を貼付して納付する税金で、契約書に記載される売買代金の金額によって税額が決まります。
なお、2027年3月31日までは、特定の契約金額に対して軽減税率が適用される場合があります。

譲渡所得税と住民税

土地を売却して利益が出ると、「譲渡所得税」や「住民税」が課税されます。
譲渡所得とは、土地を売却した価格から、購入にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）などを差し引いた金額のことです。
土地の売却で得た利益は、給与所得など他の所得とは別に計算して税額を算出する「分離課税」となります。
さらに、2037年までは、譲渡所得に対して「復興特別所得税」も課税されます。
これらの税金は、売却した年の翌年に確定申告をして納付することになります。

相続した土地売却の税金計算と節税方法

所有期間で変わる税率

譲渡所得税や住民税の税率は、土地を所有していた期間によって異なります。
相続した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）がその土地を取得してから売却するまでの所有期間が引き継がれます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合、「長期譲渡所得」となり、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%（合計20.315%）の税率が適用されます。
一方、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%（合計39.63%）と、税率が高くなります。

取得費不明時の計算方法

土地を相続した場合、購入時の価格（取得費）を証明する書類が見つからないことがあります。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することができます。
しかし、この概算取得費で計算すると、譲渡所得が多くなり、結果として税額が高くなる傾向があります。
売却価格から概算取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算し、それに税率をかけて税額が算出されます。
例えば、売却価格3,000万円、譲渡費用150万円、所有期間5年超（長期譲渡所得）で取得費が不明（概算取得費150万円）の場合、譲渡所得は約2,700万円となり、税額は約548.5万円（売却価格の約18%）となる試算もあります。

適用できる特別控除

相続した土地の売却では、一定の要件を満たすことで利用できる特別控除制度があります。
一つ目は「相続税の取得費加算の特例」です。
相続によって財産を取得し、相続税が課税された方が、相続開始の日から相続税の申告期限（相続開始後10ヶ月）の翌日以降、3年を経過する日の属する年の12月31日までにその財産を売却した場合に適用できます。
この特例により、納付した相続税額の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得を圧縮し、税負担を軽減できます。
二つ目は「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
被相続人が生前に居住していた家屋とその土地を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
この特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどが条件となり、2027年12月31日まで適用期間が延長されています。
その他、自身が相続した住宅を自宅として使用していた場合などに適用できる「居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除」もあります。
これらの特例を有効活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。

まとめ

相続した土地を売却する際には、登録免許税や印紙税といった諸税に加え、譲渡所得に対する譲渡所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。
税額は、土地の所有期間によって税率が変動し、所有期間が短いほど税負担は重くなります。
また、購入時の取得費が不明な場合は、概算取得費で計算することになり、税金が高くなることもあります。
しかし、「相続税の取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」など、適用できる特別控除制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。
売却を検討する際は、これらの税金や特例について事前に理解を深めることが、賢明な判断につながるでしょう。