マンションの生前贈与で贈与税はいくら？税金負担を減らす特例や注意点とは

マンションのような高額な資産を親族に生前贈与する際、税金について気になる方は多いでしょう。
贈与税がかかるのか、いくらになるのか、そして税負担を抑える方法はあるのでしょうか。
今回は、マンションの生前贈与に関する税金の基本的な知識から、具体的な計算方法、そして税負担を軽減するための特例や注意点まで、分かりやすく解説します。
 

マンションを生前贈与すると贈与税はかかるのか

 

 

マンション贈与で税金が発生するケース

マンションを生前贈与する際に贈与税が発生するのは、主に以下のようなケースです。
まず、マンションを無償で譲り受けた場合です。
これは最も一般的な贈与の形ですが、マンションは一般的に贈与税の基礎控除額である年間110万円を超える価値があるため、原則として贈与税の対象となります。
次に、マンションを時価よりも著しく低い価格で購入した場合です。
これは形式上は売買であっても、その価格が市場価格と大きくかけ離れている場合、差額分が贈与とみなされ、贈与税が課税されることがあります。
時価と比較して著しく低い価格で購入した場合には、その差額が贈与とみなされることがあります。
ただし、どの程度が「著しく低い」と判断されるかは、個別の取引内容に応じて判断されます。
また、贈与契約に基づきマンションの名義を変更した場合も、所有権が移転したとみなされ、贈与税の対象となることがあります。
親から子へ名義を変更する際などに、贈与であるという認識がないまま手続きを進めることがありますが、注意が必要です。
さらに、マンションの購入資金やリフォーム費用を援助してもらった場合も、その金額に応じて贈与税がかかることがあります。

 

 

 

 

贈与税の計算方法

マンションに贈与税がかかる場合、その計算は「暦年課税」または「相続時精算課税」という制度に基づいて行われます。
暦年課税は、1年間の贈与額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して、累進課税率が適用されます。
一方、相続時精算課税制度では、一定額まで贈与税が課されない代わりに、将来の相続時に精算される仕組みとなっています。
また、2024年以降は、この制度においても年間110万円の基礎控除が適用されます。
2,500万円を超えた分には一律20%の税率が適用されます。
ただし、この制度を選択すると、贈与された財産は相続時に相続税の課税対象として持ち戻される点に留意が必要です。
いずれの制度においても、まずマンションの評価額を算出し、適用される控除額や税率を基に贈与税額を計算することになります。

 

 

 

 

マンションの評価方法

マンションの贈与税額を計算するためには、まずマンション自体の評価額を正確に算出する必要があります。
マンションの評価は、一般的に「土地部分」と「建物部分」に分けて行われます。
土地部分の評価は、路線価方式または倍率方式を用いて算定されます。
路線価方式では、路線価に敷地面積、さらに敷地権割合を乗じて計算します。
倍率方式では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算出します。
どの方式が適用されるかは地域によって異なります。
建物部分の評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま用いられます。
この固定資産税評価額は、市区町村役場や都税事務所、または固定資産税納税通知書などで確認できます。
これらの評価額は、実際の市場価格（実勢価格）とは異なる場合があり、贈与税の計算においては、これらの算定された評価額が基準となります。

 

 

 

マンションの生前贈与で税金負担を減らすには

 

 

 

税負担を軽減する特例

マンションのような高額な資産を贈与する際に、税負担を軽減するための特例制度がいくつか存在します。
まず、「相続時精算課税制度」が挙げられます。
先述の通り、この制度を利用することで、累計2,500万円まで贈与税がかからなくなります。
ただし、相続時に相続財産に合算されるため、将来的な相続税との兼ね合いを考慮する必要があります。
次に、夫婦間での贈与に適用できる「居住用不動産贈与時の配偶者控除（おしどり贈与）」です。
婚姻期間が20年以上ある夫婦間であれば、居住用不動産（またはその購入資金）の贈与について、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで控除を受けることができます。
さらに、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」制度もあります。
これは、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得・増改築などのための資金贈与を受けた場合に、一定額まで非課税となる制度です。
マンションそのものの贈与ではなく、購入資金などに適用される点に注意が必要です。
これらの特例は、それぞれ適用要件が細かく定められていますので、利用を検討する際は事前に確認することが重要です。

 

 

 

 

贈与税以外の税金

マンションの生前贈与では、贈与税だけでなく、他の税金も考慮に入れる必要があります。
贈与を受けた際には、不動産取得税がかかる場合があります。
これは、不動産を取得した際に課される税金です。
また、マンションの所有権移転登記を行う際には、登録免許税が発生します。
さらに、将来的に贈与されたマンションを売却して利益（譲渡益）が生じた場合には、譲渡所得税が課税されます。
この譲渡所得税の計算においては、マンションの取得価額が重要になりますが、生前贈与で取得した場合、贈与者から引き継いだ所有期間を基に税率が判断されるなどの特徴があります。

 

 

 

 

贈与を受ける際の注意点

マンションの生前贈与を検討する際には、いくつかの注意点があります。
まず、税金対策として贈与が必ずしも最善の選択とは限らないという点です。
例えば、相続時精算課税制度を利用して贈与税を節税できたとしても、相続時に相続財産に加算されることで、結果的に相続税の負担が増える可能性もあります。
また、相続税の配偶者控除など、他の制度を利用した方が有利なケースもあります。
贈与税だけでなく、前述した不動産取得税や登録免許税、将来発生しうる譲渡所得税なども含め、トータルでどの程度の税負担になるのかを把握することが重要です。
これらの税金や制度は複雑であり、個々の状況によって最適な選択肢は異なります。
そのため、マンションの生前贈与を検討する際には、税理士などの専門家に相談し、ご自身の状況に合ったアドバイスを受けることを強くおすすめします。

 

 

 

まとめ

マンションの生前贈与は、その価値の高さから贈与税の対象となるケースが多く見られ、計算方法も複雑になりがちです。
しかし、相続時精算課税制度や夫婦間での特例など、税負担を軽減できる制度も存在します。
贈与税だけでなく、不動産取得税や将来の譲渡所得税なども含めたトータルでの税負担を把握し、最適な方法を選択することが重要です。
不安な点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。