住宅ローンの残債があっても家は売却できる？オーバーローンの対処法とは

自宅の売却を検討する際、住宅ローンが完済されていないと、手続きが複雑になるのではないかと不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、多くの場合、住宅ローンが残っている状態でも自宅の売却は可能です。
売却代金でローンの残債を清算し、抵当権を抹消することで、スムーズな取引を進めることができます。
どのような場合に売却が可能で、残債が売却額を上回るオーバーローンの場合はどうすれば良いか、具体的な方法を見ていきましょう。

住宅ローンの残債があっても家は売却できる？

売却は可能だが条件あり

住宅ローンが残っている自宅でも、売却することは可能です。
ただし、売却が完了し、所有権が買主に移転するまでには、住宅ローンに関する抵当権を抹消する必要があります。
通常、この抵当権抹消登記は、物件の引き渡しと同時に行われるのが一般的です。

アンダーローンなら通常売却

売却する自宅のローン残債額よりも、売却できる見込み額の方が高い状態を「アンダーローン」といいます。
この場合、売却代金で住宅ローンの残債を完済することができます。
特別な手続きは必要なく、通常の不動産売却と同様に進めることが可能です。
売却代金から残債を返済し、抵当権を抹消すれば、売却手続きは完了します。

オーバーローン時は追加対応必要

一方、ローン残債額が売却見込み額を上回る状態は「オーバーローン」と呼ばれます。
この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、残った債務をどのように処理するかが課題となります。
オーバーローンとなる場合は、売却に際して追加の対応が必要になります。

住宅ローンの残債が売却額を超える場合の対処法

手持ち資金で残債を返済

オーバーローンの場合、最もシンプルな解決策は、自己資金（貯蓄など）でローン残債の不足分を補って完済する方法です。
ただし、住宅購入や生活のための資金を大きく取り崩すことになるため、将来の生活設計なども考慮し、慎重に判断する必要があります。
親族などから資金援助を受ける場合、贈与税が発生する可能性もあるため注意が必要です。

住み替えローンを活用

現在住んでいる自宅を売却し、新たに別の物件に住み替える場合、「住み替えローン」の利用が選択肢となります。
住み替えローンは、新しい物件の購入資金に加えて、売却する自宅のローン残債額をまとめて借り入れることができるローン商品です。
ただし、利用には金融機関の審査があり、旧居の売却と新居の購入を同日に行うなどの条件が付く場合もあります。

任意売却を検討

住宅ローンの返済が困難になり、自宅の売却も通常の手段では難しい場合の最終的な手段として、「任意売却」があります。
これは、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得て、債権者（金融機関）の協力のもとで自宅を売却する方法です。
競売よりも有利な条件で売却できる可能性があり、残った債務については、金融機関と分割返済の交渉を行うことが一般的です。

まとめ

住宅ローンが残っている自宅であっても、売却は十分に可能です。
売却額がローン残債を上回るアンダーローンであれば、通常の売却手続きで残債を清算できます。
しかし、売却額が残債を下回るオーバーローンの場合は、手持ち資金での補填、住み替えローンの利用、あるいは任意売却といった追加の対応が必要となります。
それぞれの状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。
不動産売却にあたっては、専門家への相談も有効な手段となります。