空き家売却でかかる税金とは？譲渡所得税や特別控除を解説

空き家を売却する際には、一定の税金が発生する可能性があります。
特に、売却によって利益が出た場合には、その利益に対して税金が課せられます。
しかし、空き家特有の税制優遇措置も存在するため、事前に仕組みを理解しておくことが重要です。
今回は、空き家売却にかかる税金の種類や計算方法、そして税負担を軽減するための特例について解説していきます。

空き家売却でかかる税金

譲渡所得税と住民税

空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して所得税（譲渡所得税）と住民税が課税されます。
これらの税金は、売却した物件から得られた利益に対してかかるものです。

所有期間で変わる税率

譲渡所得税の税率は、その空き家を所有していた期間によって異なります。
一般的に、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以内の場合は「短期譲渡所得」として扱われ、税率が変わります。
具体的には、所有期間が5年超の場合、所得税率は15%、住民税は5%となります。
一方、所有期間が5年以下の場合、所得税率は30%、住民税は9%と、短期譲渡所得の方が税率が高くなります。
また、2013年から2037年までの間は、各年分の基準所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が所得税と合わせて課税されます。

相続した空き家の税金計算

相続した空き家を売却した場合、税金の計算において「所有期間」は、相続開始日（被相続人が亡くなった日）からではなく、被相続人がその物件を所有していた期間も含めて計算されます。
例えば、親から相続した物件をすぐに売却したとしても、親がその物件を5年以上所有していれば、長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

空き家売却の税金特別控除

相続空き家3000万円特別控除の概要

相続または遺贈により、被相続人の居住用家屋（空き家）とその敷地等を取得した者が、一定の要件を満たした上で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれ、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
なお、2024年1月1日以降の譲渡については、控除額が最高2,000万円となります。

特例適用のための条件

この特例を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
主な条件としては、以下の点が挙げられます。
・相続または遺贈により、被相続人居住用家屋およびその敷地等を取得した相続人であること。
・相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること。
・売却代金の合計額が1億円以下であること（分割して売却した場合なども含みます）。
・家屋や敷地等が、相続開始から売却時まで事業用、貸付用、または居住用に供されたことがないこと。
・「特別の関係がある人」（親族、生計を一にする親族、内縁関係にある人、子会社など）に売却したものでないこと。
・家屋については、相続開始直前に被相続人が居住しており、昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、区分所有建物登記がされていないことなどの要件があります。
・売却方法によっては、一定の耐震基準を満たすことや、家屋を取り壊した後に敷地を売却することなどが求められます。

特例適用時の申告方法

この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
所轄の税務署に対し、確定申告書に加えて、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）や、売った資産の登記事項証明書、売却代金が1億円以下であることを証明する書類などを添えて提出します。
また、家屋が所在する市区町村長から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」も必要書類の一つとなります。
売却方法や建物の状況に応じて、耐震基準適合証明書など、追加で必要となる書類もありますので、事前に確認しておきましょう。

まとめ

空き家を売却する際には、譲渡所得税や住民税といった税金がかかることを理解しておく必要があります。
税率は物件の所有期間によって変動しますが、特に相続した空き家の場合、保有期間の計算方法に注意が必要です。
一方で、一定の要件を満たすことで、相続した空き家を売却した際の税負担を軽減できる「3,000万円特別控除」などの特例措置も存在します。
これらの税金や特例について正しく把握し、計画的に売却を進めることが、円滑な取引と税負担の最適化につながります。